БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ПО ТЕЛЕФОНАМ:
Россия
Москва и область
Санкт-Петербург и область
Многоканальная бесплатная горячая линия

Москва и МО
С-Петербург и ЛО
Бесплатный звонок по России

Люразец договора купли продажи нахлдящейся в ипотеке у банка

Соответственно без ведома банка человек просто не может продать квартиру. Решение: продать или не продать квартиру остается за банком.

Опишем наиболее безопасный вариант оформления документов на покупку квартиры в залоге.

Схема выглядит следующим образом:

  1. Банк полностью контролирует сделку. В отделении банка открывается две ячейки для денег: одна для внесения долга, вторая для внесения разницы между стоимостью квартиры и суммой долга.
  2. После подписания договора купли-продажи банк получает задолженность, а продавец деньги за проданную квартиру.
  3. Банк и продавец могут забрать деньги из ячеек только после регистрации права собственности за покупателем в Росреестре.

Другой вариант оформления заключается в составлении предварительного соглашения.


Договор продажи недвижимости

  1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
  2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).

Бумаги

От продавца требуется приложить пакет документации, аналогичный случаю, представленному выше, когда квартира продаётся за наличные. От покупателя нужно:

  • паспорт;
  • кредитный договор.

Составление и заключение соглашения

Договор также заключается по стандартной схеме.

Люразец договора купли продажи нахлдящейся в ипотеке у банка

  • проверьте сведения о продавце на сайте Федерального реестра о банкротстве (bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx?Name=);
  • проверьте продавца на сайте судебных приставов (fssprus.ru/iss/ip/);
  • страхуйте титул.

Считаем обязательным включение в договор следующего условия: «Продавец и Покупатель подтверждают и гарантируют, что на момент заключения настоящего договора в отношении них и их супругов не возбуждалось производство по делу о банкротстве; имущество, являющееся предметом данного договора, не входит в конкурсную массу; у них и установленных Законом лиц (конкурсного кредитора, уполномоченного органа) нет намерения начинать процедуру банкротства».

Титульное страхование

Вы, вероятно, никогда не видели рекламу этого типа страхования. Не все компании его предлагают.

Люразец договора купли продажи нахлдящейся в ипотеке у банках

Регистрация

После оформления ПДКП его требуется зарегистрировать в Росреестре. Для этого можно:

  • подойти непосредственно в отделение;
  • подать заявку через МФЦ;
  • оформить заявку на сайте Госуслуг.

Для регистрации требуется обратиться сторонам с заявлением, к которому прилагается пакет документации по сделке с вновь подписанным ДКП. Документы принимаются под расписку. На повторный визит нужно подойти не позднее, чем через 10 дней с паспортом и распиской, чтобы получить:

  • выписку из ЕГРН о праве собственности;
  • зарегистрированный ДКП.

Окончательный расчёт

После того как документы приняты на регистрацию нужно передать остаток денег по сделке, если покупатель выкупал недвижимость у заёмщика.

Как правило, банки изъявляют желание на переоформление кредита в своём учреждении, поэтому такой вариант считается наиболее приемлемым.

Разрешение банка

Для его получения требуется:

  1. Продавцу подать заявку на продажу квартиры с переоформлением долговых обязательств.
  2. Покупателю подать заявку на покупку квартиры, находящейся в залоге у банка.

Аналитический отдел проведёт мониторинг для определения рентабельности сделки и платёжеспособности нового клиента. После чего будет выдано разрешение на сделку.

Получение задатка

Задатком выступает первый взнос, который уплачивает покупатель непосредственно на расчётный счёт банка.

Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Этап №3 – Зарегистрировать сделку купли-продажи

Если договор составлен в простой форме (без заверения у нотариуса), то участники сами подают документы на регистрацию сделки. С 2017 года во многих городах зарегистрировать сделку купли-продажи можно только в МФЦ (Многофункциональный центр).
Затем документы с МФЦ передаются в Регистрационную палату. Напрямую Рег.палата документы от граждан не принимают, только через посредника в виде МФЦ.

Инфоinfo
Тут можно описать, кто, как и когда получает деньги и так далее.

  • Обременения. Это обязательный пункт, в котором указывается, что данная квартира находится под обременением (в залоге у банка).
  • Подписи и дата.

Требуемые документы

Для оформления такого договора нужно подготовить примерно такой перечень документов:

  • Паспорта сторон. От представителя банка, который будет ставить свою подпись на документе обычно требуется еще и доверенность.
  • Документы на квартиру.

Обычно достаточно договора купли-продажи (или иного правоустанавливающего документа), выписки из ЕГРН, техпаспорта, справки из управляющей компании и выписки из домовой книги.
  • Договора кредита и залога. Предоставляются как старые, на предыдущего заемщика, так и новые, на нового клиента.
    1. паспорта;
    2. свидетельства о браке (при наличии);
    3. паспортов членов семьи и свидетельств о рождении детей (при наличии);
    4. военного билета (при наличии);
    5. трудовой книжки;
    6. дипломов, сертификатов;
    7. СНИЛС;
    8. ИНН.

    Также предъявляются справки:

    • 2-НДФЛ с места работы;
    • о доходах членов семьи;
    • о получавшихся ранее погашенных кредитах (при наличии кредитной истории).

    Оформление сделки

    Сделка оформляется покупателем и продавцом после оформления кредитного договора и снятия обременения на основании норм статьи 549 ГК РФ.

    Статья 549 ГК РФ.

    ФЗ 102 обременение по извещению банка снимается за 3 рабочих дня. Так что предварительная процедура погашения кредита занимает не так уж много времени.

    Во всей этой схеме банк волнует только одна часть – погашение кредита. Все остальные проблемы участники сделки должны решать сами.

    После погашения кредита банк направляет уведомление в регистрационную службу о снятии залога с недвижимости.
    Теперь можно совершать окончательный расчёт и подавать документы на отчуждение недвижимости в пользу нового владельца.

    Как искать покупателя?

    Поиски человека, который решится купить дешёвую, но проблемную квартиру, лучше всего доверить грамотным посредникам. Они смогут объяснить клиенту все тонкости не совсем обычной сделки. Лучше всего договариваться с крупными фирмами по продаже недвижимости.

    Покупатель сначала помещает все предусмотренные договором деньги в две депозитные ячейки. В одной из них находятся деньги, которые предназначены для погашения кредита. В другой – оставшаяся сумма для продавца. Имея эти деньги в качестве гарантии погашения кредита, банк направляет договор на регистрацию.
    После переоформления квартиры на другого владельца банк и продавец забирают деньги из соответствующих ячеек.

    • Погашение покупателем кредита в полном объёме. Только после этого снимается обременение, а покупатель становится владельцем данной недвижимости.
    • Продажа со сменой залогодателя осуществляется также через банк, только договор купли-продажи не заключается. Вместо этого залог оформляется на покупателя.

    Доступ к этой ячейке продавцы могут получить только после регистрации сделки купли-продажи, т.е. когда покупатели уже станут собственниками квартиры. Практически все банки предоставляют такие услуги. Если договор купли-продажи нужен только в нотариальной форме, то ячейку можно арендовать у самого нотариуса.

    Если в вашем случае достаточно простой формы договора купли-продажи, то сделать можно все одновременно: собственники вместе с представителем банка подает документы в МФЦ на снятие обременения с квартиры. Далее в тот же день собственники вместе с покупателями подают документы и составленный договор купли-продажи на регистрацию.
    Регистратор сначала снимет запись об ипотеке, т.е. снимет обременение, и следом же зарегистрирует сделку. Но здесь нужно хорошо сориентироваться по срокам, а для этого следует обратится к профессионалам — юристу или риэлтору.

    стороны могут закрепить договорённость о сделке задатком.

    Так как отказ банка является объективной причиной, лучше всего предпринять одно из нижеследующих действий:

    1. Отдельным положением прописать, что отказ банка в сделке считается причиной, по которой покупатель получает сумму, соразмерную уплаченному задатку.
    2. Вместо задатка передавать контрагенту аванс.

    Обычно задаток передают наличными продавцу под расписку об их получении.

    Предварительная документация

    Задаток может быть получен на основании заключения между покупателем и продавцом одного из видов договоров:

    • предварительного договора купли-продажи ипотечной недвижимости (ПДКП);
    • договора задатка.

    Эти договора заключаются между сторонами по усмотрению и не являются обязательными.

    Госпошлину оплачивают покупатели, и делят ее поровну.

    После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику предоставить документы в оригиналах. Какие документы нужны от собственников перечислены здесь.

    Если договор купли-продажи составлен в простой форме, то его можно подписать заранее или перед сотрудником МФЦ, без разницы. Если одному из участников до 14 лет, то за него договор подписывает один из родителей, если с 14 до 18 лет, то он и один из родителей.

    Как получить разрешение органов опеки при продаже квартиры, если в собственниках есть несовершеннолетние дети?

    • На основании полученных документов, сотрудник составит заявления о регистрации права, которое покупателям и продавцам необходимо проверить и подписать.

    Автор — риэлтор с юридическим образованием.

    Если договор купли-продажи удостоверяется у нотариса

    Если договор удостоверялся нотариально, то нотариус обязан САМ, БЕСПЛАТНО И В ЭТОТ ЖЕ ДЕНЬ подать документы на регистрацию — ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ и п. 2 ст. 22.1 Основ о нотариате.

    Обычно нотариусы подают документы в электронном виде. Тогда сделку должны зарегистрировать в один рабочий день. Если у нотариуса не будет возможности подать электронно, то он или его помощник должен подать документы лично в отделение Росреестра и максимум в течение 2 рабочих дней.

    А срок регистрации будет 3 рабочих дня после подачи. Все это указано в п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

    Участники сделки должны оплатить нотариусу госпошлину за регистрацию сделки — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

    Важноimportant
    От собственников: паспорта; договор купли-продажи; справку о погашении задолженности; ипотечный договор. От представителя банка — закладная на квартиру с отметкой о полной выплате ипотеки и своя доверенность.

    Сотрудник МФЦ сам заполнит заявление о прекращении регистрационной записи об ипотеке. Сама услуга регистрации бесплатная, но нужно заплатить госпошлину в 400 р за выдачу выписки из ЕГРН об объекте недвижимости.


    Эти выписки с 2016 года выдают вместо свидетельств о праве собственности.

    В течение 3 рабочих дней запись о обременение будет снято. Собственникам необходимо опять придти в МФЦ/Рег. палату, получить копии документов и выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. В этой выписке будет указано, что обременение в виде залога по ипотеке снято, т.е.

    Комментарии 0

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *