БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ПО ТЕЛЕФОНАМ:
Россия
Москва и область
Санкт-Петербург и область
Многоканальная бесплатная горячая линия

Москва и МО
С-Петербург и ЛО
Бесплатный звонок по России

Патайя адвокат по недвижимости

Таким образом, даже для очень богатых покупателей подобное решение является малоэффективным. Кроме данного исключения, во всех остальных случаях иностранным гражданам строго запрещено иметь в собственности землю в Таиланде. Узнать больше…

1.2 — Иностранные компании со значительными инвестициями в экономику Таиланда могут получить специальные привилегии и льготы в отношении права владения земельной собственностью, что установлено в статье 27 Закона о Поощрении Инвестиций (Investment Promotion Act), а также в статье 44 Закона об Управления Промышленными Зонами Таиланда (Industrial Estate Authority of Thailand Act) и в статье 65 Закона о нефти (Petroleum Act). Данные права могут быть предоставлены только на период действий таких компаний на территории Таиланда.


Эта сделка может быть объединена с договором займа, а иногда с получением ипотеки. Эта юридическая схема является законной до тех пор, пока граждан Таиланда не ограничен в осуществлении своих абсолютных прав собственности на землю, которые по существу выражаются в праве распоряжения землей, включая право на обременение, продажу и передачу земли.
Если такие права ограничиваются и причиной таких ограничений является иностранный гражданин, то может считаться, что тайский владелец получил землю в соответствии со статьей 96 Земельного Кодекса, как «подставное лицо вместо иностранца». При доказанной квалификации такой сделки согласно статье 96 Земельного Кодекса – как иностранец, так и граждан Таиланда, могут понести наказание в виде штрафа или даже тюремного заключения.

8.

Патайя адвокат по недвижимости

  • при наличии возможности приобретения квартиры нерезидентом, иностранный покупатель должен соответствовать положениям статьи 19 Закона о Кондоминиумах, что, как правило, означает требования по легальному и документально оформленному переводу иностранной валюты в объеме, эквивалентном стоимости приобретения, и официальному обмену указанной суммы в тайские баты на территории Таиланда.

* Примечание: Возможность владения квартирами иностранцами на правах собственности возможно только в кондоминиумах, которые зарегистрированы и имеют лицензию в соответствии с Законом о Кондоминиумах.

2.2 — В случае, если иностранная квота в проекте кондоминиума распродана, квартиры из оставшейся «тайской» части могут быть переданы иностранцам во владение на основании договора аренды (leashold — лизхолд).

Патайя адвокат по недвижимости москвы

Инфоinfo
В этом случае застройщик свободен в выборе договорных условий и может включать в договор аренды различные выгодные для него положения, которые могут увеличить продажи, но одновременно и ввести в заблуждение (например, положения о продлении действия аренды на срок до 90 лет).

5. Владение домом отдельно от владения землей

5.1 -Иностранцы не могут владеть землей, но имеют право на владение зданиями и постройками отдельно от земли.


Существуют два способа получения права собственности на дом отдельно от земли: a) — вы строите дом на арендованной земле (с зафиксированным правом застройки – суперфиция или без него) или б) — вы покупаете существующий дом отдельно от земли и оформляете землю в аренду.

Патайя адвокат по недвижимости спб

Вниманиеattention
При наступлении срока окончания действия договора прекращается и права аренды. Некоторые договора аренды с правом выкупа недвижимости для иностранцев предлагают более длительные сроки и определяют более широкие права, чем это установлено и обеспечено тайским законодательством о найме и аренде имущества.

Такие контракты между продавцом и арендатором могут быть составными и должны как минимум разделять права собственности на дом от права собственности на землю. При этом, зачастую, они определяют дополнительный 30-летний период аренды и обязательство (зафиксированное в договоре или в приложении к договору) передачи земельного участка в безусловное право собственности (фрихолд).

предварительно оплаченное право арендатора на 30-летнее продление срока аренды. В последнее время подобные положения пытаются отразить не в самом тексте договора, а в отдельных приложениях (которые не поступают на регистрацию), несмотря на то, что Земельный Департамент считает такие методы продажи недействительным или незаконным.

4.3 — Официальный и легальный застройщик обязан включать в свои контракты по продаже недвижимости (домов и квартир) в полную и безусловную собственность (фрихолд) положения, которые полностью соответствуют действующим нормам и законам о защите прав потребителей. В то же время застройщик не ограничен такими законодательными нормами при передаче недвижимости иностранцу на правах аренды (лизхолд).


В Тайланде отсутствует специальное законодательство, регулирующее правоотношения арендного владения квартирами для иностранцев (в отличии от полного безусловного фрихолд-владения, которое регламентируется Законом о Кондоминиумах). Лизхолд определяет право пользования и распоряжения собственностью (кондо) в течение установленного договором периода времени.
С юридической точки зрения лизхолд-владение квартирой в кондоминиуме в Таиланде является обычной арендой: арендатор не получает свидетельство о собственности на свое имя, он не может продать квартиру, у него не нет долевой собственности в общих помещениях кондоминиума, нет права голоса на общих собраниях совладельцев кондоминиума.

Только после того, как имущество будет зарегистрировано на 100% тайскую компанию, можно осуществить передачу части привилегированных акций (до 49%) иностранному владельцу. Обратите внимание, что тайская компания, образованная исключительно в качестве «прикрытия» для реализации иностранных прав владения земельной собственностью, является незаконной, что делает незаконным и само владение такой собственностью.

Компания, которая владеет недвижимым имуществом должна осуществлять текущую деятельность, сдавать ежегодные балансы и обеспечивать правильное ведение бухгалтерского учета. Такая компания не может быть «законсервированной».

13.

Государственное свидетельство о праве на землю

Наиболее важной частью любой инвестиции в недвижимость является документальное оформление права собственности на землю.

Реализация схемы узуфрукта при определенных обстоятельствах может быть эффективным средством защиты иностранного супруга как в течении времени его брака в Таиланде, так и после смерти его или ее тайского супруга, однако в некоторых случаях узуфрукт не является лучший вариантом.

9. Право на застройку (суперфиций)

Суперфиций, или право на застройку (статьи 1410-1416 Гражданского и Коммерческого Кодекса) в Таиланде – одно из гражданских прав в сфере отношений недвижимости. Право суперфиция юридически отделяет право собственности на землю от права на что-либо, находящееся на этой земле. Чтобы иметь законную силу, право суперфиция должно быть зарегистрировано в свидетельстве о собственности на землю (title deed).

Право пользования имуществом (узуфрукт)

Право пользования имуществом (узуфрукт) является соглашением (контрактом), согласно которому предоставляется право занимать или использовать чужое недвижимое имущество на срок до 30 лет (и не превышая продолжительность жизни получившего это право – узуфруктария). Также узуфрукт в Таиланде может предоставить право пользования и распоряжения объектом недвижимости пожизненно.

В этом случае такие права использования и распоряжения недвижимым имуществом имеют силу на протяжении всей жизни узуфруктария. После его смерти недвижимое имущество возвращается собственнику.

Эта категория иностранных наследников, получив наследуемую землю, не смогут зарегистрировать официальные права владения и должны продать ее в течение одного года с даты получения.

2. Покупка кондоминиума (иностранная собственность)

2.1 — Иностранные граждане (физические и юридические лица) могут владеть* кондо (апартаментами или квартирой) в Таиланде, при условии, что эти кондо входят в так называемую «иностранную квоту» данного кондоминиума.

Нерезиденты, приобретающие кондо в Таиланде, должны соответствовать требованиям, изложенным в статье 19 Закона о Кондоминиумах Таиланда.

Важноimportant
Законодательство о собственности на землю для иностранных граждан

1.1 — Иностранцы не могут владеть землей в Таиланде, но (теоретически) некоторые категории нерезидентов могут иметь в собственности земельные участки площадью до 1 рая (1600 кв.м) в районах, выделенных для жилого строительства. Разрешение на такое владение дает Совет по инвестициям (статья 96 бис Земельного кодекса), и для его получения необходимо, помимо покупки земельного участка, дополнительно инвестировать 40 миллионов бат в экономику Таиланда (в специально указанные активы или государственные облигации).


Такие разрешения крайне редки на практике и требуют соблюдения строгих условий, включающих расположение земельного участка в специально обозначенном районе и отдельного одобрения министра внутренних дел. Кроме того, это право собственности не может быть передано по наследству.

Tor. 5 (P.B.T. 5), Nor. Kor. 3 (N.K. 3), Gor. Sor. Nor. 5 (G.S.N. 5)

14. Налоги и сборы при переходе прав на недвижимость

При приобретении квартиры в право безусловного владения (фрихолд) в проекте, который имеет лицензию в соответствии с Законом о Кондоминиумах в Таиланде, а также в случае покупки недвижимости у застройщика, имеющего государственную регистрацию, – законодательство о защите потребителей устанавливает, что застройщик может возложить на покупателя не более 50% налога на передачу прав собственности.
Во всех остальных случаях, поскольку не существует законодательной нормы о том, как должны распределяться между покупателем и продавцом налоги и сборы на передачу собственности – такое распределение должно быть согласовано в рамках договора купли-продажи.

Другие устанавливают цены пониже, надеясь привлечь новых клиентов. Но поверьте, никто не будет работать себе в убыток. Бесплатный сыр юристы не раздают.

А ЭТО — НАШ ГЛАВНЫЙ СПЕЦИАЛИСТ, ПО СОВМЕСТИТЕЛЬСТВУ УБОРЩИК И ВОДИТЕЛЬ.

Не стесняйтесь спросить о работниках компании, сколько есть юристов, в какой области права они специализируются.
В компании должны быть специалисты, работающие по разным направлениям. Если в офисе сидит один юрист, он же директор, он же уборщик, есть вариант, что он уйдет завтра на больничный вместе с вашими документами. И спросить вам будет не с кого.

НЕ ХОДИТЕ В ТАЙСКИЕ / РУССКИЕ / ЕВРЕЙСКИЕ / НЕМЕЦКИЕ КОМПАНИИ, ТАМ ВАС ТОЧНО ОБМАНУТ.

Если уже выбирать компанию по национальному принципу, то только с точки зрения комфорта. Определите, с кем вам будет легче найти общий язык и прийти к пониманию.

Свяжитесь с тайским юристом либо заполните форму справа (на русском языке) ⇒ ⇒ ⇒ Предоставление всех типов юридических и визовых услуг для физических и юридических лиц, а также бухгалтерское сопровождение открываемых компаний. С подробным списком оказываемых услуг, консультациями и расценками на них можно ознакомиться ниже. Если интересующие Вас услуги не вошли в список — свяжитесь с нашими юристами по почте или через форму запроса и мы обязательно Вам поможем. Тема Вопрос Имя E-mail Телефон

Для интересующихся длительным и постоянным проживанием на территории Королевства Таиланд мы оказываем услуги по оформлению в программе ThaiElite (ТайЭлит) — программа позволяет проживать в Таиланде от 5 до 20 лет без каких-либо ограничений.

Комментарии 0

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *